Auszug aus der Mietwohnung: Was müssen Sie zurückbauen?

Das Wichtigste auf einen Blick

• Grundregel: Einbauten des Mieters kommen beim Auszug wieder raus, etwa Laminat, Trockenbau­wände, Einbauküche oder Hochbett.
• Ausnahme: Sie haben mit dem Vermieter schriftlich vereinbart, dass der Einbau bleiben darf.
• Nicht verwechseln: Streichen und Tapezieren ist kein Rückbau, normale Abnutzung auch nicht.
• Frist für den Vermieter: Seine Ansprüche verjähren sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückbekommen hat.

Was sagt das Gesetz?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht nur ein Satz: „Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.“ (§ 546 Absatz 1 BGB)

Was das heißt, hat der Bundesgerichtshof ausbuchstabiert. Der Mieter muss die Wohnung „in dem Zustand zurückgeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand“. Er hat deshalb, „wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen“ (BGH, Urteil vom 5. April 2006, VIII ZR 152/05).

Was zählt als Einbau?

Der Berliner Mieterverein nennt als Beispiele Einbauschrank, Hochbett, Küchenzeile, Fußbodenbelag und abgehängte Zimmerdecke. Dazu gehören oft auch Trockenbau­wände, Vorsatzschalen und Wandverkleidungen.

Bei Fliesen kommt es auf den Einzelfall an. Das Landgericht Berlin hat den Rückbau abgelehnt, wenn „ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters an der Entfernung fachgerecht verlegter Fliesen nicht ersichtlich ist“ (LG Berlin, 11.12.1998, 63 S 240/98, zitiert nach dem Berliner Mieterverein).

Und wenn der Vermieter damals zugestimmt hat?

Dann sind Sie nicht automatisch aus dem Schneider. Nach Darstellung des Berliner Mietervereins ändert eine Zustimmung „grundsätzlich nichts“ daran, dass zurückgebaut werden muss (LG Berlin, 7.1.1994, 64 S 269/93). Es gibt dazu auch die Gegenansicht, ein klärendes Urteil des Bundesgerichtshofs für Wohnungen haben wir nicht gefunden.

Sicher ist zweierlei. Eingriffe in die Bausubstanz sind „regelmäßig nicht gestattet“, vorher braucht es die Zustimmung des Vermieters (BGH, Beschluss vom 2. Dezember 2025, VIII ZR 274/23, ein Fall aus Berlin). Und wer beim Einbau schriftlich festhält, dass er bleiben darf, muss ihn später nicht entfernen.

Wann Sie nicht zurückbauen müssen

• Vereinbarung: Sie haben mit dem Vermieter schriftlich vereinbart, dass der Einbau bleibt – beim Einbau oder auch noch nachträglich.
• Der Nachmieter will es behalten: Das Landgericht Berlin hat einem Vermieter keine Rückbaukosten zugesprochen, als Laminat und Einbauschrank auf Wunsch der Nachmieter blieben (LG Berlin, 21.6.2021, 64 S 219/20).
• Es würde ohnehin umgebaut: Würde der Rückbau gleich wieder „zunichte“ gemacht, besteht nach dem Kammergericht kein Anspruch darauf (KG, 9.2.1998, 8 U 5377/96, zitiert nach dem Berliner Mieterverein).
• Ost-Berlin vor 1990: Für Einbauten vor dem 3. Oktober 1990 galt das Zivilgesetzbuch der DDR. Hatte der Vermieter damals zugestimmt, entfällt der Rückbau nach Angaben des Berliner Mietervereins.

Umgekehrt dürfen Sie Ihre Einbauten auch mitnehmen (§ 539 Absatz 2 BGB). Dann müssen Sie die Wohnung auf eigene Kosten wieder in den vorigen Stand setzen (§ 258 BGB). Der Vermieter kann die Wegnahme abwenden, wenn er eine angemessene Entschädigung zahlt (§ 552 BGB).

Streichen und Abnutzung sind etwas anderes

Rückbau heißt: Einbauten entfernen. Schönheitsreparaturen, also Wände und Decken streichen oder tapezieren, fallen nicht darunter (BGH, VIII ZR 152/05). Ob Sie die überhaupt schulden, steht im Mietvertrag – und ist oft unwirksam geregelt, etwa wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (BGH, 18.3.2015, VIII ZR 185/14).

Auch normale Gebrauchsspuren müssen Sie nicht beseitigen: Was durch „vertragsgemäßen Gebrauch“ entsteht, hat der Mieter „nicht zu vertreten“ (§ 538 BGB).

Was passiert, wenn Sie nicht zurückbauen?

• Frist und Schadensersatz: Der Vermieter kann Ihnen eine Frist setzen und danach die Kosten des Rückbaus verlangen (§§ 280, 281 BGB). Der Schadensersatz ist nicht auf die Höhe der Kaution begrenzt.
• Miete weiterzahlen: Bleiben Einbauten zurück, die hätten raus müssen, kann das als nur teilweise geräumte Wohnung gelten. Dann droht eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete (§ 546a BGB).
• Kaution: Der Vermieter darf sie so lange behalten, bis er seine Ansprüche geprüft hat – innerhalb einer „angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist“ (BGH, VIII ZR 141/17).
• Sechs Monate: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Wohnung verjähren „in sechs Monaten“, gerechnet ab Rückgabe (§ 548 BGB). Das gilt auch für den Rückbau (BGH, XII ZR 52/08).

So gehen Sie bei der Übergabe vor

• Klären Sie früh mit dem Vermieter, was bleiben darf – am besten schriftlich, gern mit Fotos.
• Fragen Sie den Nachmieter, ob er Küche oder Boden übernehmen will. Das braucht die Zustimmung des Vermieters.
• Planen Sie den Rückbau vor den Übergabe­termin, nicht danach.
• Zur Übergabe rät der Berliner Mieterverein: Begehung mit Zeugen, Protokoll, Fotos – und „Unterschreiben Sie nichts, womit Sie nicht voll und ganz einverstanden sind.“

Wohin mit dem Schutt in Berlin?

Wer selbst zurückbaut, kann einiges bei den Recycling­höfen der BSR abgeben – als Privathaushalt:

• Fliesen, Putz, Estrich, Ziegel: 4,00 € je angefangene 10 Liter, ohne Mengengrenze.
• Laminat und Teppichboden: zählen als Sperrmüll, bis 3 m³ gebührenfrei.
• Rigips und Mineral­wolle: nimmt die BSR nicht an.
• Gemischter Bauschutt: wird auf den Recycling­höfen ebenfalls nicht angenommen.

Stand: Gebühren der BSR für 2025/2026. Was ein Betrieb wie wir abfährt, darf nicht auf die Recycling­höfe – das geht über zugelassene Anlagen, mit Nachweis. Mehr dazu auf der Seite Bauschutt: was die Entsorgung kostet.

Quellen

§§ 258, 280, 281, 538, 539, 546, 546a, 548, 552 BGB auf gesetze-im-internet.de · Bundesgerichtshof: VIII ZR 152/05 (5.4.2006), VIII ZR 274/23 (2.12.2025), VIII ZR 185/14 (18.3.2015), VIII ZR 141/17, XII ZR 52/08, auf bundesgerichtshof.de · Berliner Mieterverein, Infoblatt fl180, Stand 5/2018 · Berliner MieterGemeinschaft zu LG Berlin 64 S 219/20 · BSR, Gebühren der Recycling­höfe und Abfall-ABC. Alle abgerufen am 11. Oktober 2026.

Zusammen­gestellt von DEMIUS – Abriss und Demontage. Diese Seite fasst Gesetz, Urteile und Angaben der Verbände zusammen und ist keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen der Berliner Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht.