Abriss und Entkernung in Mitte und Wedding
Hier steht selten ein Haus leer. Nebenan wird telefoniert, geforscht, verkauft. Wir bauen zurück, ohne dass der Betrieb daneben stehenbleibt.
Das Haus arbeitet weiter
In einer leeren Wohnung darf Staub aufwirbeln. In einem Bürohaus nicht. Eine Etage wird umgebaut, die darüber hält Termine, im Erdgeschoss kommt Kundschaft herein.
Das verschiebt den Aufwand nach vorn. Nicht die Demontage ist das Anspruchsvolle, sondern die Trennung: Der Arbeitsbereich wird im Flur abgeschottet, nicht erst an der Tür.
Laute Arbeiten legen wir in Fenster, die vorher mit der Verwaltung abgestimmt sind. Der Transport läuft über den Lastenaufzug oder ein zweites Treppenhaus, nie durch den Haupteingang.
Wer im laufenden Betrieb arbeitet, wird nicht an der Abrisskante gemessen, sondern am Flur davor.Aus der Praxis
Was in einer umgenutzten Fabrik steckt
Im Wedding stand die Industrie, und sie steht bis heute – nur mit anderem Inhalt. Die AEG baute ab 1895 an der Brunnenstraße ein riesiges Werk und produzierte dort bis in die 1980er Jahre.
Bei Osram an der Seestraße liefen ab 1904 Glühlampen vom Band, zeitweise in Europas größter Fabrik dieser Art. 1988 endete die Produktion, ab 1997 wurde das Gelände aufgeteilt und vermietet. Heute sitzen dort Läden, Büros und Institute – die Osram-Höfe.
Bei Rotaprint war es ähnlich: ab 1920 gewachsen, 1989 geschlossen, heute ExRotaprint.
Für uns heißt das: Unter dem Teppich liegt selten der Rohboden. Darunter steckt ein Industrieestrich, darunter der alte Werkstattboden, manchmal ein Maschinenfundament. Dazu Leitungen aus drei Umnutzungen, von denen meist nur die letzte in Betrieb ist.
Deshalb klären wir vor dem Angebot, was Bestand ist und was Einbau. Diese halbe Stunde entscheidet über den Preis mehr als jede Quadratmeterzahl.
Warum Mitte und Wedding nicht dasselbe sind
In Mitte überwiegt das Büro: Etagen in Häusern mit Aufzug, abgehängte Decken, Systemtrennwände, Doppelböden. Der Rückbau ist Demontage, nicht Abbruch.
Im Wedding überwiegt der Altbau – Mietshäuser im Brunnenviertel, im Soldiner Kiez, an der Müllerstraße. Dort gilt wieder, was für jeden Berliner Altbau gilt: Holzbalkendecken, Füllung, enge Wege.
Seit den 1980er Jahren hat sich der Norden vom Industrie- zum Wissenschaftsstandort gedreht. Kliniken und Institute sind gewachsen, Fabrikgelände wurden umgenutzt. Beides trifft man heute in derselben Straße.
Was im Wedding genehmigt werden muss
In Teilen des Ortsteils gilt Milieuschutz, mit Schwerpunkten im westlichen Wedding rund um die Müllerstraße und im nördlichen Moabit.
Die Linie ist dieselbe wie überall: Instandsetzung im Bestand bleibt unkritisch. Sobald sich Grundriss oder Ausstattung ändern, wird es genehmigungspflichtig.
Den Antrag stellt der Eigentümer beim Bezirksamt. Wir richten den Ablauf danach – und fangen nicht an, bevor die Sache geklärt ist.
Was den Preis hier bestimmt
Die Abschottung. Im leeren Haus genügt eine Staubschutzwand. Im laufenden Betrieb braucht es eine dichte Trennung über den ganzen Bereich, oft mit Schleuse.
Die Zeitfenster. Wer nur zwischen neun und sechzehn Uhr laut sein darf, braucht mehr Tage für dieselbe Menge.
Der Transportweg. Lastenaufzug oder Nebentreppenhaus, Standplatz für den Container, Halteverbotszone. In der Innenstadt ist das der Löwenanteil der Planung.
Wir rechnen nach Positionen ab. Was im Angebot steht, steht auch auf der Rechnung. Taucht beim Öffnen etwas auf, das vorher niemand sehen konnte, melden wir es mit Foto, bevor weitergearbeitet wird.
Wo wir hier arbeiten
In Mitte rund um die Chausseestraße, die Invalidenstraße, am Nordbahnhof und in Moabit.
Im Wedding im Brunnenviertel, im Soldiner Kiez, rund um den Leopoldplatz, an der Müllerstraße, der Seestraße und am Humboldthain.
Unser Büro steht in der Prenzlauer Allee. Bis zum Gesundbrunnen sind es fünfzehn Minuten.
Rückbau in den Urzustand – was heißt das genau?
Bei Gewerbeflächen steht diese Klausel fast immer im Vertrag. Sie klingt eindeutig und ist es selten.
Denn „Urzustand" bedeutet nicht Rohbau. Gemeint ist der Zustand bei Übergabe – und der ist im Übergabeprotokoll beschrieben, nicht im Kopf des Verwalters.
Wir gehen deshalb vor dem Angebot drei Fragen durch: Was war bei Einzug da? Was hat der Mieter eingebaut? Und was davon soll der Nachmieter übernehmen?
Das spart oft die halbe Position. Eine Teeküche, die der Nachmieter ohnehin will, muss niemand herausreißen und neu setzen.
Was in einer Büroetage zuerst herauskommt
Zuerst die Technik: Datenverkabelung, Beleuchtung, Brandmelder, was nicht im Bestand bleibt. Erst danach die Flächen.
Dann die Systemtrennwände. Die lassen sich fast immer zerstörungsfrei zurückbauen und wiederverwenden – das ist billiger als Abbruch und Entsorgung zusammen.
Danach abgehängte Decken und Doppelböden, jeweils Feld für Feld. Zuletzt Teeküchen, Sanitärbereiche und Estrich, wo er heraus muss.
Diese Reihenfolge ist kein Schema, sondern Rücksicht auf das Haus. Je später die lauten Arbeiten kommen, desto genauer lassen sie sich auf die Zeitfenster legen.
Vom vollen Büro zur leeren Fläche
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Platten und Profile getrennt gestapelt. Aluminium ist Wertstoff, keine Mischmulde. -
Darunter kommt die Rippendecke zum Vorschein – so war das Haus ursprünglich gebaut. -
Die Trennwände fallen als Letztes. Vorher muss klar sein, was dahinter läuft. -
Übergabe: leer, gefegt, gestrichen. Genau der Zustand, der im Mietvertrag steht.
Wie lange steht eine Etage still?
Die ehrliche Antwort hängt an zwei Zahlen: der Fläche und den Stunden, in denen laut gearbeitet werden darf.
Eine Büroetage von rund 300 Quadratmetern, ohne Estrich und mit freiem Lastenaufzug, ist in wenigen Tagen zurückgebaut. Dieselbe Fläche mit Estrich, ohne Aufzug und mit vier erlaubten Stunden täglich braucht ein Mehrfaches.
Deshalb nennen wir im Angebot nicht nur einen Preis, sondern die Annahme dahinter: wie viele Stunden am Tag, welcher Weg, welche Positionen. Ändert sich eine dieser Annahmen, sprechen wir vorher darüber – nicht hinterher auf der Rechnung.
In Moabit stehen Gewerbehöfe und Wohnhäuser oft im selben Block. Dann kommt eine dritte Größe dazu: Wer wohnt darüber, und ab wann muss es ruhig sein?
Abriss auf dem Gelände
In den Höfen der alten Fabriken steht selten nur ein Gebäude. Dazu kommen Anbauten, Lagerschuppen, Trafohäuschen, Nebengebäude aus fünf Jahrzehnten.
Wenn eine Fläche neu genutzt wird, muss davon meist ein Teil weg – und der Rest bleibt in Betrieb. Genau das ist die Aufgabe: abreißen, ohne den Nachbarn im selben Hof stillzulegen.
Wir arbeiten dafür mit festen Abschnitten, staubarm, mit Wasserbindung und geregelten Zeiten für die lauten Tage.
Für die größeren Fälle: Industrierückbau, Abbrucharbeiten und Entsorgung mit Nachweis.
Was Auftraggeber hier meistens fragen
Können wir in der Etage weiterarbeiten?
In der Etage selbst nicht, im Haus schon. Wir trennen den Bereich staubdicht ab und stimmen die lauten Arbeiten mit der Verwaltung ab. Wo eine Lüftungsanlage läuft, wird der Abschnitt vorher abgeschaltet.
Was ist mit abgehängten Decken und Doppelböden?
Die kommen kontrolliert herunter, nicht im Ganzen. Darüber liegen Kabeltrassen, Lüftung und Sprinkler. Was in Betrieb bleibt, wird vorher markiert und bleibt hängen.
Wie schnell kann begonnen werden?
Sobald die Halteverbotszone steht. Die Anmeldung braucht in der Regel gut eine Woche Vorlauf, darauf richten wir den Termin aus. Ohne Stellplatz für den Container fängt hier niemand an.
Und wenn in der alten Fabrik Schadstoffe auftauchen?
Dann wird an dieser Stelle gestoppt. In Gewerbebauten sind alte Bodenkleber, Dämmungen und Brandschutzbeschichtungen die üblichen Kandidaten. Wir melden es mit Foto, Sie entscheiden über die Beprobung, die Sanierung macht ein Fachbetrieb.
Was passiert mit dem Material?
Getrennt wird schon im Raum: Holz, Metall, mineralischer Bauschutt und Restmüll jeweils für sich. In Bürohäusern kommt Elektroschrott dazu, der eigene Wege hat. Wie wir entsorgen.
Was im Mietvertrag Urzustand heißt, steht selten im Grundriss.
So arbeiten wir
Sie sprechen mit dem, der die Arbeit macht. Wer zur Besichtigung kommt, macht auch den Preis – und steht am Tag der Arbeit selbst im Staub.
Die Bilder auf dieser Seite sind von unseren eigenen Baustellen. Kein Bild ist gekauft, keines gestellt.
Erst ansehen, dann rechnen
Schicken Sie uns die Adresse und ein paar Fotos, oder lassen Sie uns vorbeikommen. Wir sehen uns die Fläche an, prüfen Weg und Abschottung und schicken das Angebot nach Positionen.