Abriss und Entkernung in Charlottenburg und Wilmersdorf
Hier ist die erste Frage nicht, was herauskommt. Sie lautet: Was bleibt – und wem gehört es eigentlich?
Meist Eigentum, selten Mietshaus
In den östlichen Bezirken ruft uns oft der Eigentümer eines ganzen Hauses an. Hier ruft meist jemand an, dem eine Wohnung darin gehört.
Das ändert alles vor dem ersten Schlag. Nicht der Aufwand ist die Hürde, sondern die Zuständigkeit. Wer eine Wand entfernen will, muss zuerst wissen, ob sie ihm gehört.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen liegt im Bezirk seit 2018 auf gleichbleibendem Niveau. Entsprechend häufig treffen wir auf Eigentümergemeinschaften mit Verwaltung, Versammlung und Beschlüssen.
Ein Beschluss dauert Wochen. Ein Rückbau ohne Beschluss kann Monate kosten.Aus der Praxis
Wem gehört die Wand, die weg soll?
Im Wohnungseigentum gibt es zwei Sorten Bauteil, und der Unterschied entscheidet über den ganzen Ablauf.
Sondereigentum ist das, was innerhalb der Wohnung allein dem Eigentümer gehört: nichttragende Trennwände, Bodenbelag, sanitäre Objekte, Innentüren.
Gemeinschaftseigentum ist alles, was dem Haus dient: tragende Wände, Decken, Fenster, Steigleitungen, häufig auch der Estrich und die Wohnungseingangstür.
Ein Eingriff ins Gemeinschaftseigentum ist eine bauliche Veränderung. Dafür braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung, nicht nur das Einverständnis der Verwaltung.
Was wozu gehört, steht in der Teilungserklärung. Wir bitten deshalb bei der Besichtigung um diese Unterlage. Zehn Minuten Lesen ersparen im Zweifel einen Rückbau des Rückbaus.
Was hier erhalten wird, ist der eigentliche Wert
Die Altbauten zwischen Ku'damm, Halensee und Schmargendorf haben etwas, das sich nicht nachkaufen lässt.
Stuck an Decke und Kehle. Flügeltüren mit Originalbeschlägen. Kastendoppelfenster, Stabparkett, Fliesen im Hausflur.
Bei einem Rückbau ist das keine Nebensache. Ein zerschlagenes Stuckprofil ist teurer als die gesamte Position, bei der es passiert ist.
Wir arbeiten deshalb in solchen Wohnungen anders: mehr von Hand, weniger mit der Maschine. Erhaltenswerte Teile werden abgedeckt oder ausgebaut und zwischengelagert, bevor nebenan gearbeitet wird.
Und wo Parkett herauskommt, kommt es schichtweise heraus – nicht mit dem Bagger im Raum, sondern mit dem Brecheisen in der Hand.
Warum das Berliner Zimmer die Planung bestimmt
Die großen Wohnungen hier folgen fast alle demselben Schema: Vorderhaus, Seitenflügel, dazwischen das Berliner Zimmer über Eck, mit einem Fenster zum Hof.
Dieser Raum ist meist der größte der Wohnung – und er liegt genau an der Stelle, an der zwei Gebäudeteile zusammenstoßen.
Dort verlaufen häufig tragende Wände und die Stränge für Wasser und Abluft. Wer hier einen Durchbruch plant, braucht die Statik vorher, nicht hinterher.
Deshalb steht bei uns die Grundrissfrage vor der Preisfrage: Was soll zusammengelegt werden, und geht es an dieser Stelle überhaupt?
Die häufigste Arbeit in diesen Wohnungen
Selten wird hier eine ganze Wohnung entkernt. Häufig gehen Bad und Küche heraus, weil beide aus den Siebzigern stammen.
Die Reihenfolge ist immer gleich: erst die Objekte demontieren, dann die Fliesen abschlagen, dann den Estrich öffnen – und erst zuletzt die Leitungen.
Die Steigleitungen bleiben unberührt. Sie gehören zum Gemeinschaftseigentum, und an ihnen hängen die Wohnungen darüber und darunter.
Wo eine Wanne auf gemauertem Sockel steht, kommt der Sockel mit heraus. Sonst passt die neue Ausstattung nicht, und es wird zweimal gearbeitet.
Vier Bilder aus einem Auftrag
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So sieht es aus, bevor wir anfangen. Fliesen, Wanne, Waschbecken – alles steht noch. -
Charlottenburg: Der Schacht ist offen. Was hier hochläuft, versorgt das ganze Haus – daran wird nicht gerüttelt. -
Charlottenburg: Verkleidung weg, Leitungen unberührt. Die Nachbarn oben haben nichts gemerkt. -
Bis auf den Ziegel zurück, Schicht für Schicht. Mit der Maschine ginge es schneller – und teurer.
Rücksicht in einem Haus mit Aufzug
Viele Häuser hier haben einen Aufzug, und das macht den Transport leichter. Es macht ihn aber auch heikler.
Ein Bauaufzug ist der Kabine nicht gewachsen, wenn Schutt lose hineingekippt wird. Wir fahren in Behältern, decken Boden und Wände ab und halten das Gewicht im zulässigen Rahmen.
Wo kein Aufzug da ist oder er nicht benutzt werden darf, geht es über das Treppenhaus. Auch dort wird abgedeckt, vom Podest bis zur Haustür.
Und die Hausverwaltung erfährt vorher, wann wir kommen – nicht durch den Lärm, sondern durch einen Anruf.
Was hier genehmigt werden muss
In Teilen des Bezirks gilt Milieuschutz, weitere Gebiete sind in Vorbereitung. Wo er gilt, ist jede Änderung an Grundriss oder Ausstattung genehmigungspflichtig.
Instandsetzung im Bestand bleibt unkritisch. Ein zweites Bad, eine Wohnungszusammenlegung oder das Anheben des Standards nicht.
Den Antrag stellt der Eigentümer beim Bezirksamt. Für uns heißt das: Wir planen den Termin nach der Genehmigung, nicht davor.
Was den Preis hier bestimmt
Die Handarbeit. Wo Stuck, Parkett und Türen bleiben sollen, wird von Hand gearbeitet. Das ist langsamer und deshalb teurer als eine leere Wohnung ohne Anspruch.
Der Weg. Aufzug oder Treppenhaus, Innenhof oder Straße, Halteverbot ja oder nein.
Die Abstimmung. Verwaltung, Nachbarn, Genehmigung – das kostet Vorlauf, aber keine Überraschungen.
Wir rechnen nach Positionen ab. Was im Angebot steht, steht auch auf der Rechnung. Kommt beim Öffnen etwas heraus, das vorher niemand sehen konnte, melden wir es mit Foto, bevor weitergearbeitet wird.
Wo wir hier arbeiten
In Charlottenburg rund um den Klausenerplatz, den Savignyplatz, die Kantstraße und im Westend.
In Wilmersdorf am Ludwigkirchplatz, in Halensee, in Schmargendorf und in den ruhigen Straßen Richtung Grunewald.
Unser Büro steht in der Prenzlauer Allee. Für eine Besichtigung in der City West nehmen wir uns den halben Vormittag – Termine bündeln wir, damit niemand auf uns wartet.
Abriss am Haus
In den Villenlagen geht es selten um ein ganzes Haus. Es geht um das, was im Lauf der Jahre dazukam: ein Wintergarten aus den Achtzigern, eine Doppelgarage, ein Poolhaus, ein Anbau, der nicht mehr passt.
Diese Bauten stehen fast immer dicht an Nachbargrenze, Hecke oder altem Baumbestand. Deshalb wird hier zurückgebaut statt abgerissen – Stück für Stück, mit Schutz für alles, was bleibt.
Der Garten ist dabei Teil der Arbeit, nicht Nebensache. Wege werden abgedeckt, Rasenflächen befahren wir nur mit Platten.
Mehr dazu: Garagen abreißen und Gartenhäuser.
Was Auftraggeber hier meistens fragen
Muss die Eigentümerversammlung wirklich zustimmen?
Sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist, ja. Bei einer nichttragenden Trennwand im Sondereigentum meist nicht. Die Teilungserklärung gibt die Antwort, und wir sehen sie uns gern vorher mit Ihnen an.
Kann der Stuck wirklich bleiben?
In den meisten Fällen ja. Wir decken ab, arbeiten in Abständen zur Decke und nehmen dort Handwerkzeug statt Maschine. Wo ein Profil beschädigt ist, lässt es sich nachziehen – aber nur, wenn genug Original stehen bleibt.
Wie laut wird es für die Nachbarn?
Laut wird es beim Abschlagen der Fliesen und beim Öffnen des Estrichs. Beides bündeln wir auf wenige Tage und kündigen es im Haus an. In Häusern mit Homeoffice stimmen wir die Zeiten ab.
Was ist mit Parkett, das herauskommt?
Wenn es erhalten werden soll, nehmen wir es feldweise auf und lagern es trocken. Stabparkett lässt sich oft wiederverlegen. Wenn es entsorgt wird, geht es getrennt als Holz – nicht in den Bauschutt.
Was passiert mit dem Material?
Getrennt wird schon in der Wohnung: Holz, Metall, mineralischer Bauschutt und Restmüll jeweils für sich. Sortenrein ist die Entsorgung günstiger als eine Mischmulde. Wie wir entsorgen.
In diesen Wohnungen ist das Teure das, was stehen bleibt.
So arbeiten wir
Sie sprechen mit dem, der die Arbeit macht. Wer zur Besichtigung kommt, macht auch den Preis – und steht am Tag der Arbeit selbst im Staub.
Die Bilder auf dieser Seite sind von unseren eigenen Baustellen, der Schacht und das Bad aus Charlottenburg. Kein Bild ist gekauft, keines gestellt.
Erst die Unterlagen, dann das Angebot
Drei Angaben genügen. Wenn Sie die Teilungserklärung zur Hand haben, bringen Sie sie zur Besichtigung mit – dann steht das Angebot schneller.